Steueramt Malters-Schwarzenberg-Werthenstein

Aufgaben des Regionalen Steueramts

  • Führen des Steuerregisters
  • Fristerstreckung für Steuererklärungen
  • Veranlagungen von Unselbständigerwerbenden und Rentnern
  • Steuerfakturierung
  • Auskünfte und Beratung

Sondersteuern (Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuern)

Zuständig für die Bearbeitung der Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuern ist die Gemeindeverwaltung Schwarzenberg. Auskünfte und Beratung erhalten Sie unter Telefon 041 499 60 50.

  • Führen des Steuerregisters
  • Fristerstreckung für Grundstückgewinnsteuerformulare
  • Veranlagung von Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuern
  • Steuerfakurierung
  • Auskünfte und Beratung

Informationen von A - Z

 

Grundstückgewinnsteuern

Was unterliegt der Steuerpflicht?
Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne aus Veräusserungen von Grundstücken oder von Anteilen an solchen; ausgenommen sind Gewinne aus Veräusserung von Geschäftsvermögen, die der Einkommens- oder Gewinnsteuer unterliegen.


Steueraufschub
Die Besteuerung wird insbesondere aufgeschoben (nachstehende Aufzählung ist nicht abschliessend):

  • bei Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), reinem Erbvorbezug und reiner Schenkung **;
  • bei Eigentumswechsel unter Ehegatten oder eingetragenen Partnern, sofern jeweils beide Parteien einverstanden sind;
  • bei Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft soweit der Veräusserungserlös zwei Jahre vor oder nach der Veräusserung zum Erwerb oder zum Bau einer gleich genutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird.

*
Bei teilweiser Entgeltlichkeit des Erbvorbezuges (z.B. Übernahme der Grundpfandschulden, Ausgleichszahlungen an übrige Erben, Einräumung einer Nutzniessung oder eines Wohnrechts) wird die Grundstückgewinnsteuer nur aufgeschoben, wenn zwischen dem Verkehrswert des Grundstücks und der Gegenleistung des Liegenschaftsübernehmers bzw. zukünftigen Erben ein offensichtliches Missverhältnis besteht. Mit anderen Worten darf die Gegenleistung für das Grundstück 75 % von dessen Verkehrswert nicht übersteigen.

**
Bei gemischten Schenkungen (z.B. Übernahme der Grundpfandschulden, Einräumung einer Nutzniessung oder eines Wohnrechts) wird die Grundstückgewinnsteuer nur aufgeschoben, wenn die vom Beschenkten erbrachte Gegenleistung geringer ist, als der Anlagewert des geschenkten Grundstücks. Übersteigt die Gegenleistung den Anlagewert, hat die schenkende Person den von ihr realisierten Grundstückgewinn zu versteuern.

Was bedeutet Steueraufschub?
Bei Abschluss eines obenerwähnten Rechtsgeschäftes wird keine Grundstückgewinnsteuer zur Zahlung fällig. Die Steuer wird vor sich hingeschoben bis bei einem nächsten Rechtsgeschäft der Tatbestand zur Erhebung einer Grundstückgewinnsteuer gegeben ist. Das heisst, der neue Eigentümer übernimmt die latente Grundstückgewinnsteuer vom Veräusserer.

Steuerbefreiung
Von der Entrichtung einer Grundstückgewinnsteuer sind insbesondere der Bund und seine Anstalten sowie der Staat Luzern, luzernische Einwohner-, Bürger- oder Kirchgemeinden (diese jedoch nur sofern das Grundstück innerhalb der betreffenden Gemeinde liegt) befreit.

Wie hoch ist die Steuer?
Zur Ermittlung des Gewinnes muss der Anlagewert und der Veräusserungswert der Liegenschaft ermittelt werden.

Beim Anlagewert handelt es sich um den seinerzeitigen Kaufpreis oder, wenn das Grundstück mehr als 30 Jahre im Eigentum gestanden ist, der Katasterwert vor 30 Jahren zuzüglich einem Zuschlag von 25 %. Weiter können auch - sofern der Kaufpreis die Grundlage zur Berechnung bildet - allfällige Kosten im direktem Zusammenhang mit dem Erwerb der Liegenschaft berücksichtigt werden. Zudem werden Aufwendungen für dauernde Wertvermehrungen, welche in das Veräusserungsobjekt investiert wurden, aufgerechnet. Darunter fallen diejenigen tatsächlichen oder rechtlichen Vorkehren, die im Zeitpunkt der Erbringung eine Wertvermehrung der Grundstücksubstanz herbeigeführt haben. Es ist dabei klar von Unterhaltskosten zu unterscheiden. Zur Prüfung dieser wertvermehrenden Investitionen ist der Veranlagungsbehörde eine Zusammenstellung der getätigten Aufwendungen und deren Detailrechnungen im Original zusammen mit dem Grundstückgewinnsteuer-Formular einzureichen.

In diesem Zusammenhang ist es wichtig, dass Sie als, Grundstückeigentümer sämtliche Rechnungen und Unterlagen betreffend wertvermehrenden Investitionen an Ihrer Liegenschaft aufbewahren.

Der Veräusserungswert ist derjenige Wert, zu dem das Grundstück auf den neuen Eigentümer übertragen wird. Hier wie auch beim Anlagewert ist der verurkundete Kaufpreis massgebend. Vom Veräusserungswert können sämtliche Kosten die in einem direkten Zusammenhang mit dem Verkauf der Liegenschaft stehen, in Abzug gebracht werden.

Der steuerpflichtige Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Veräusserungs- und dem Anlagewert. Gewinne unter Fr. 13'000.-- unterliegen nicht der Grundstückgewinnsteuerpflicht.

Für die Grundstückgewinnsteuer ist der Einkommenssteuertarif massgebend. Daraus kann die Steuer pro Einheit (einfache Steuer) für Alleinstehende für den ermittelten Gewinn entnommen werden. Die einfache Steuer wird anschliessend mit 4,2 Einheit (im ganzen Kt. Luzern gleich) multipliziert, was die Bruttosteuer ergibt. War das Grundstück während weniger als sechs Jahre im Besitz des Veräusserers, so wird der Steuerbetrag mit jedem vollen Jahr, um das die Besitzesdauer kürzer ist, um 10 Prozent erhöht. War hingegen das Grundstück während mehr als acht Jahre im Besitz des Veräusserers, so wird der Steuerbetrag für jedes weitere volle Jahr um 1 Prozent ermässigt, höchstens aber um 25 Prozent (erreicht bei mehr als 33 Jahre). Bei der Berechnung des Zuschlages resp. Ermässigung wird auf den Eintrag im Grundbuch (Tagebuchdatum) abgestellt.

Sie können mit dem Grundstückgewinnsteuer-Kalkulator die zu entrichtende Steuer berechnen.

Wer hat die Grundstückgewinnsteuer zu zahlen?
Grundsätzlich hat der Veräusserer bzw. die Veräusserin die Grundstückgewinnsteuer zu bezahlen.

Wie erfolgt die Steuerveranlagung?
Sobald wir im Besitz der Handänderungsanzeige des Grundbuchamtes sind, erhalten Sie die Selbstdeklarations-Formulare für die Grundstückgewinnsteuer. Diese sind innert 30 Tagen ausgefüllt und unterzeichnet zusammen mit den erforderlichen Belegen an die Gemeinde­kanzlei zu retournieren. Anschliessend werden die eingereichten Unterlagen geprüft und der Veranlagungsentscheid ausgearbeitet. Allfällige von Ihnen eingereichte Originalbelege werden selbstverständlich nach Abschluss des Verfahrens (Rechtskraft des Entscheides) retourniert.

Veranlagungsbehörde ist der Gemeinderat.

 

Handänderungssteuern

Was ist eine Handänderung im steuerrechtlichen Sinne und was wird besteuert?
Als Handänderung gilt der Wechsel im Eigentum an einem Grundstück oder der Wechsel der wirtschaftlichen Verfügungsmacht über ein Grundstück. Das Eigentum geht normalerweise mit dem Grundbucheintrag (Tagebucheintrag) auf den Erbwerber über. Es kann zwischen zivilrechtlichen und wirtschaftlichen Handänderungen unterschieden werden. Steuerobjekt als solches ist jedoch in beiden Fällen der Übergang der Verfügungsmacht an einem Grundstück oder von Anteilen an solchen.

Zivilrechtliche Handänderungen
Zivilrechtliche Handänderungen erfolgen durch Eintragung im Grundbuch. Der Grundbucheintrag erfolgt aufgrund privater Rechtsgeschäfte (beispielsweise Kauf, Tausch, Schenkung, Erbgang, Erbteilung) oder aufgrund amtlicher Verfügung (insbesondere Enteignung, Zwangsvollstreckung, Güterzusammenlegung, richterliches Urteil).

Wirtschaftliche Handänderungen
Eine wirtschaftliche Handänderung ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die Verfügungsgewalt über ein Grundstück einer Immobiliengesellschaft übertragen wird. Damit tritt wirtschaftlich und tatsächlich eine ähnliche Wirkung wie bei einer zivilrechtlichen Handänderung ein (beispielsweise Übergang der Aktienmehrheit einer Immobilien AG). Die Verfügungsmacht über ein Grundstück kann allenfalls auch dadurch übertragen werden, dass Liegenschaften ohne Grundbucheintrag in eine stille Gesellschaft eingebracht werden.

Welches sind die wichtigsten Steuerbefreiungsgründe? (Diese Aufzählung ist nicht abschliessend)

  • Rechtsgeschäfte zwischen Ehegatten, zwischen eingetragenen Partnern sowie zwischen Verwandten in auf- und absteigender Linie, gleichgültig, ob das Grundstück unter Lebenden oder durch Erbschaft erworben wird.
  • Übergang eines Grundstückes vom Erblasser oder der Erblasserin an die Erbengemeinschaft, ausgenommen bei Übergang an einen Alleinerben oder eine Alleinerbin (vorbehalten bleibt die vorgängig aufgezählte Steuerbefreiung). Ausnahme: Wird ein Grundstück von der Erbengemeinschaft direkt an Dritte veräussert, so haben die Mitglieder der Erbengemeinschaft für den Erwerb von der Erblasserin bzw. dem Erblasser eine Handänderungssteuer zu entrichten, wenn sie mit dem Erblasser bzw. der Erblasserin nicht verheiratet, in eingetragener Partnerschaft lebend oder in auf- bzw. absteigener Linie verwandt sind.
  • Umwandlung Gesamteigentum in Miteigentum und umgekehrt ohne Änderung der Beteiligungsverhältnisse / Realteilung ohne Änderung der Beteiligungsverhältnisse. Steuerpflichtig bleiben aber die Fälle, wo die Umwandlung oder Realteilung im Rahmen einer Erbteilung erfolgt.
  • Rechtsgeschäfte mit einem Handänderungswert von weniger als Fr. 20'000.00.

Wer ist steuerpflichtig?
Steuerpflichtig ist der Erwerber bzw. die Erwerberin eines Grundstückes oder von Anteilen an solchen. Abweichende vertragliche Vereinbarungen (z.B. je zur Hälfte durch die Parteien) können zwar getroffen werden, sind aber von der Veranlagungsbehörde nicht zu beachten. Aus diesem Grund wird der gesamte Steuerbetrag dem Erwerber bzw. der Erwerberin in Rechnung gestellt.

Wie berechnet sich die Handänderungssteuer?
Die Handänderungssteuer beträgt 1.5 % des Handänderungswertes (in der Regel des beurkundeten Kaufpreises). Liegt der vereinbarte Erwerbspreis unter der Katasterschatzung des Kaufobjekts oder lässt sich der Erwerbspreis nicht feststellen, wird die Handänderungssteuer allenfalls vom subsidiären Handänderungswert (Katasterschatzung) berechnet.

Der Handänderungswert besteht aus sämtlichen Leistungen des Erwerbers oder der Erwerberin. Erbringt die erwerbende Person zusätzliche Leistungen zum nominellen Erwerbspreis, so sind diese bei der Berechnung des Handänderungswertes miteinzubeziehen.

Wer ist für die Steuerveranlagung zuständig?
Veranlagungsbehörde ist der Gemeinderat. Die Veranlagung erfolgt in der Regel aufgrund der Handänderungsanzeige des Grundbuchamtes.

Regionales Steueramt
Malters-Schwarzenberg-Werthenstein

Weihermatte 4
6102 Malters
Telefon 041 499 66 10
Telefax 041 499 66 67
steueramt@malters.ch

Öffnungszeiten
08.00-11.45 Uhr und 14.00-17.00 Uhr

Sondersteuern
Carmen Renggli
Telefon 041 499 60 56
carmen.renggli@schwarzenberg.ch

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